[행크tv] 경쟁없이 수익내기 6,000만원 (고수의 장바구니)

요즘은 유투브가 있어 공부하기 참 좋은것 같습니다. 행크TV 고수의 장바구니에서 쿵쿵나리님이 경매 꿀팁에 대해 풀어주시는 좋은 영상이 있어 요약해서 소개해드립니다. 

 

 

 

사례1) 1차(신건)에 낙찰받은 아파트 물건

1차에 낙찰받은 아파트

 

▪︎ 1차에 낙찰, 단독 낙찰, 실거주목적

▪︎ 실거래가가 떨어진 상태에서 감정이된 물건

▪︎  실거주를 위한 물건으로 1차 입찰 전에 주의깊게 임장함

▪︎  아파트 가격이 작년부터 올해 초까지 20~40% 하락. 하락이 시작된 시점에서 감정이된 물건.

• 최근에 나온 물건들은 하락 시점에서 감정됨
• 상승장에서는 2차에서 70~80% 정도에서 낙찰받아야 함
• 하지만, 가격이 하락된 시점에서 아직 회복이 되지 않았기 때문에  100%를 넘겨서 낙찰받아도 시세차익
• 경매는 감정가대비 몇 %를 받았냐가 중요하지 않고, 시세대비 몇%를 받았냐가 중요함
• 현재 신건으로 나오는 물건들이 감정가 대비 시세가 높은 물건들이 많음. 틈새시장

 

✅ 경매는  시세대비 몇%를 받았냐가 중요함.
✅ 감정가가 낮게 책정된 물건이라면 신건에 입찰해도 큰 수익.

 

사례2) 강아지도 만원짜리 물고다닌다는 핫한 도시 

▪︎  많은 이들이 어느 지역을 선택할지 고민함

▪︎  일반적으로는 내가 잘 아는 지역, 내 주변 지역을 추천함

▪︎  그래도 모를 경우에는 "핫 이슈"인 지역을 찾을 것 ►►►►►►►뉴스에서 많이 나오는 지역

• 바이든 : 평택, 용인 방문

▪︎ 경매에서 싸게사는 것 중요하지만, 임대나 매매가 잘 될 수 있는 수요가 풍부한 지역 선정이 중요함

▪︎ 아파트 매매 거래량과 인구증가율을 확인

• 아파트 매매 거래량 순위 : 화성>수원>용인>고양>평택
• 평택 인구 현재 58만 이지만, 조만간 100만을 바라볼수도
• 원천적인 것은 일자리가 모인 곳들, 사람이 모여지는 곳은 곳 돈이 모이는 곳
• 그 지역의 경매물건을 찾아볼 것

아파트 매매 거래량 순위

 

2023타경 3505

▪︎  하락장 시기에 감정이 된 물건, 현재 가격은 감정가보다 높음

▪︎  화성시

• 삼성이 위치해 있어 호재반영 후 가격 상승
• 실제 조사로 실거래가가 7억9천 (동일평형)
• 부동산 호가 8억4천

▪︎ 경매는 실거래에서 저렴하게 낙찰받는 것

▪︎ 감정이 된 시점을 잘 찾으면 현재 시점보다 저렴한 물건이 많음

▪︎ 대지권 미등기  (이 단어 때문에 초보 경매자들은 부담)

• 아직 지적정리가 되지 않은 경우
• 토지대금을 전 소유자가 다 납부했는지만 체크
• 납부만 되었다면 미등기는 부담이 없음

 

▪︎  하락장 시기에 감정이 된 물건 (8억→6억)

▪︎  실거래가가 월단위로 계속 쌓여있는 물건이라면 거래가 잘되는 물건임

▪︎ 거래가 꾸준히 있는 물건이라면 저렴하게만 낙찰받으면 시세차익을 볼 수 있음

 

▪︎  동탄에 가까운 지역, 같은 화성이라도 약간 외면당하는 지역

▪︎  저렴한 가격

• 저층과 로얄층의 가격차가 있음

▪︎ 아직은 큰 상승은 없지만, 호재를 안고 있어 중장기로 갈 수 있는 곳 ►실거래 추천

• 신분당선 연장
• 제약회사
• 서해선연결

▪︎ 아파트 매매 전략

• 좋은 아파트는 80%에 사서 90%에 매도하는 전략
• 안좋은 아파트는 80%까지 떨어진 물건을 60%에 사서 70%에 매도 하는 전략

▪︎ 중요한 것은 싸게 매입할 수 있는 것

 

✅ 경매 지역선정은 매매나 임대 수요가 풍부한 지역이 좋음
✅ 아파트 매매 거래량 순위와 인구증가를 확인해 볼것 : 화성, 수원, 용인, 고양, 평택

✅ 대지권 미등기 : 토지대금을 전 소유자가 납부만 했는지만 체크

✅ 거래가 꾸준히 있는 물건이라면 저렴하게만 낙찰받으면 시세차익을 볼 수 있음

 

 

핵심 포인트

1.  경매는  시세대비 몇%를 받았냐가 중요함.
2. 감정가가 낮게 책정된 물건이라면 신건(1차)에 입찰해도 큰 수익.

3. 경매 지역선정은 매매나 임대 수요가 풍부한 지역이 좋음
4.  아파트 매매 거래량 순위와 인구증가를 확인해 볼것 : 화성, 수원, 용인, 고양, 평택

5. 대지권 미등기 : 토지대금을 전 소유자가 납부만 했는지만 체크

6. 거래가 꾸준히 있는 물건이라면 저렴하게만 낙찰받으면 시세차익을 볼 수 있음

7. 결국 경매에서 저렴하게 낙찰받으면 시세차익