2025년 시행 개정 도시정비법

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2025년 시행 개정 도시정비법

재건축사업의 안전진단제도를 변경하고, 총회 의결권 행사 시 전자적 방법을 활용할 수 있도록 하는 등 정비사업의 활성화를 위한 법률 제20549호 개정 「도시 및 주거환경정비법」(이하, 도시정비법)이 2024. 12. 3. 공포되었고, 재건축조합의 조합 설립 요건을 완화하는 등 정비사업의 신속한 추진을 가능하게 하는 법률 제20759호 개정 도시정비법도 2025. 1. 31. 공포되어 올해 중 시행을 앞두고 있습니다.

 

1. 재건축 안전진단 제도의 개선(2025. 6. 4. 시행)

 

■ ‘재건축 안전진단’ 제도의 명칭을 ‘재건축진단’으로 변경하고, 준공 30년이 지난 노후 주택단지는 재건축진단 없이도 사업시행계획인가 이전에 재건축진단을 마치는 조건 하에 재건축 사업에 착수할 수 있게 되었습니다(제12조 제1항).

 

■ 아울러 주민이 요청해도 관할 관청이 사전에 재건축 안전진단 실시 여부를 재량으로 결정할 수 있도록 했던 예비 안전진단 개념의 현지 조사 제도를 폐지하고, 연접한 단지와 통합하여 재건축진단을 실시할 수 있도록 하는 제도 개선도 이루어졌습니다(제12조 제3항).

 

■ 이는 국토교통부가 이른바 ‘재건축 패스트트랙’이라는 명칭으로 추진한 대표적인 정비사업 활성화 방안으로서, 노후화된 단지의 신속한 사업 추진을 가능하게 하려는 것입니다.

 

 

 

2. 재건축 조합의 설립 요건 완화(2025. 5. 1. 시행)

 

■ 현행 도시정비법은 재건축 조합의 설립을 위해서 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 4분의 3 이상의 동의를 요구하였으나, 개정 도시정비법은 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지 면적의 100분의 70 이상의 동의를 요구하는 것으로 완화하였습니다(제35조 제3항).

 

■ 기존에는 상가에 해당하는 복리시설의 경우 구분소유자의 과반수 동의를 요구하였으나, 개정 도시정비법은 복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상의 동의를 요구하는 것으로 완화하였습니다(제35조 제3항). 이는 상가의 지분 쪼개기를 방지하기 위한 개정 도시정비법(법률 제20174호) 제77조가 2024. 1. 30. 시행된 데 이어, 상가 소유자들의 반대로 인하여 재건축 사업이 지연되는 것을 방지하기 위한 추가적인 조치입니다.

 

■ 조합 설립 동의율 요건이 완화된 것은 최근 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」의 개정을 통해 서울시 정비사업의 시공자 선정 시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨진 것과 맞물려 신속한 시공자 선정 및 이를 통한 사업의 활성화를 가능하게 하려는 것입니다.

 

3. 정비사업 의사결정 과정에서의 전자적 방법 사용 활성화(제36조, 제44조의2의 개정 규정은 2025. 12. 4.부터, 제45조의 개정 규정은 2025. 6. 4.부터 시행)

 

■ 조합 설립 동의 등에 관한 토지 등 소유자의 동의 방법으로 전자서명 동의서가 추가되었고(제36조), 통상적으로 개최되는 도시정비법 제44조에 의한 총회와 병행하여 정보통신망을 이용한 온라인 총회를 개최하여 조합원이 참석하게 할 수 있게 되었습니다(제44조의2).

 

■ 조합원이 총회 안건에 대하여 전자적 방법을 통하여 의결권을 행사할 수 있도록 명문화하고, 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우에도 직접 출석 조합원 수에 산입될 수 있도록 하였습니다(제45조).

 

■ 위와 같은 개정을 통해 시공자 선정 총회 등 엄격한 요건이 요구되는 총회에 있어 정족수 충족이 보다 용이하게 되었고, 아울러 동의나 결의 관련 분쟁의 소지가 줄어들어 신속하고 원활한 사업 진행이 가능하게 되었습니다.

 

4. 기타 주요 개정 사항(제36조의3 개정 규정은 2025. 6. 4.부터, 나머지 개정 규정들은 2025. 5. 1.부터 시행)

 

■ 토지 등 소유자가 정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 조합설립추진위원회 구성 중 어느 하나에 대한 동의를 하는 경우 일정 요건을 충족하면 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의를 한 것으로 의제됨에 따라 사업 시행자의 동의 관련 업무가 대폭 감축되었습니다(제36조의3).

 

■ 정비계획 수립 시 토지 등 소유자 각각에 대하여 분담금을 추산하였던 것을 주택 유형, 주요 평형 등으로 범주화하여 간소화할 수 있게 되었고, 이로써 사업 시행자와 행정 주체의 행정적 부담이 경감되었을 뿐 아니라 주민들 사이의 갈등 요소도 감소될 수 있게 되었습니다(제9조).

 

■ 재건축 사업 추진 과정에서 오피스텔 외의 건축물도 건설 및 공급할 수 있게 되었습니다(제23조 제4항).

 

■ 사업 시행계획 인가 고시일을 기준으로 120일 이내에 분담금 추산액, 분양 신청 기간 등을 통지하는 기한도 90일로 단축되었습니다(제72조 제1항).

 

■ 사업 시행계획 인가 시 통합하여 심의할 수 있는 대상과 인·허가 의제 대상이 확대되었습니다(제50조의2, 제57조).

 

■ 사업 시행자가 관리처분계획 인가의 신청을 하기 이전에도 직접 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 신청할 수 있게 되었습니다(제78조).

 

위와 같은 도시정비법의 개정은 정비사업의 절차상 규제를 완화하여 신속한 사업 진행이 가능하도록 하는 것을 주된 내용으로 하고 있고, 관련 행정청도 이를 제도적으로 뒷받침하고자 적극적인 정책 지원 의지를 가지고 있는 것으로 확인되므로, 2025년도에는 정비사업이 보다 활성화될 것으로 예상됩니다.