건물을 지을 수 있는 토지란?

토지투자에서는 건물을 지을 수 있는 토지가 가장 좋은 토지라고 할 수 있습니다만, 그렇다고 모든 토지에 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 몇 가지 요건에 맞아야 건물을 지을 수 있고, 건물을 크고 높게 지을 수 있는 토지가 토지투자에서 좋은 토지라 할 수 있습니다. 건물을 지을 수 있는 토지인지 확인하려면 다음 세가지를 체크하면 됩니다. 

 

1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가? 

2. 개발제한이 있는 용도구역인가?

3. 개발행위허가를 받는데 문제 없는가? 

 

건물을 지을 수 있는 토지란?

 

건물을 지을 수 있는 도로의 요건

(1) 해당 토지가 도로에 2m이상 접해야하고, 도로 폭은 4m이상이어야 합니다. 

(2) 보행과 자동차 통행이 모두 가능한 도로여야 합니다. 

(3) 지적도와 현황상 모두 도로여야 합니다. 

(3) 지목이 도로이고, 국가 소유의 도로여야 합니다. 

 

막다른 도로의 경우 건축 허가를 받기위해 적용되는 도로 폭 기준이 다음과 같습니다. 

막다른 도로의 길이	도로의 폭
10m 미만	2m
10m 이상~35m 미만	3m
35m 이상	6m (도시지역이 아닌 읍, 면 지역 4m)

 

 

개발제한이 있는 용도구역인가?

토지에 건축을 하려면 토지이용규제에서 건축을 허용하는지 알아야합니다. 다시말해 절대 건축할수 없는 개발제한이 있는 용도 구역인지 확인합니다. 아래의 토지인 경우 패스 하시면 됩니다. 

(1) 개발제한구역(그린벨트)

도시의 무질서한 확산을 방지하여 도시 주변 자연환경을 보전하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있을 때 도시, 군관리계획으로 결정, 고시한 구역을 개발제한구역이라고 합니다. 

(2) 도시자연공원구역

도시 자연환경 및 경관을 보호하고, 도시인들에게 건전한 여가와 휴식 공간을 제공하기 위해 도시지역 안에 산지 개발을 제한할 필요가 있다고 인정된느 지역에 대해 도시, 군관리계획으로 고시한 구역입니다.  도시자연공원구역도 토지투자에서 무조건 패스합니다. 

(3) 상수원보호구역

상수원의 확보와 수질 보전을 위해 필요하다고 인정되는 구역입니다. 기존의 원주민들은 집을 고칠 수도 없습니다. 

(4) 하천구역

하천의 명칭과 구간의 지정 고시가 있는 때에 제방의 부지 및 그 제방으로부터 하심측의 토지등에 의해 결정,고시된 토지구역을 말합니다. 하천 구역은 그 땅의 일부만 정해져도 하천구역이라고 합니다. 

(5) 비오톱1등급

비오톱이란 생명을 의미하는 비오스와 영역이라는 의미의 토포스란 뜻으로 식물과 동물이 하나의 군집을 이루는 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 서식지를 말합니다. 비오톱은 1등급에서 5등급으로 나누는데 1등급이 보전이 우선되어야 하는 비오톱유형입니다. 비오톱1등급 토지는 토지투자에서 무조건 패스합니다. 

 

개발행위허가를 받을 수 있는 토지

(1) 경사도 

임야의 경우 각 지자체마다 개발행위가 가능한 경사도 기준이 정해져 있습니다. 해당 경사도는 자치법규정보시스템에서 각 지자체별로 건축가능한 경사도 기준을 확인합니다. 그리고 해당 지역의 경사도는 국토환경평가지도의 webGIS지도보기에서 확인합니다. 

◉ 자치법규정보시스템 바로가기 ◉

(2) 도로

도로의 넓이는 개발행위에서 중요한 부분으로 건축허가 담당자와 개발행위 담당자도 확인합니다. 

 

개발규모가 5,000m2미만이면 도로의 너비는 4m이상, 개발규모가 5,000m2이상 30,000m2미만이면 도로너비는 6m 이상, 개발규모가 30,000m2 이상이면 도로의 너비가 8m 이상이어야 합니다. 

 

(3) 상하수도

상수도가 확보되지 않으면 개발행위가 불가하고, 상수도가 설치되었는지 시청 상수도팀에 문의해야 합니다. 하수도는 오수관, 우수관이 있는지 현장에서 찾아봐야 하는데, 하수도가 없는 지역이라면 정화조를 묻어야 합니다.