도시개발구역과 지구단위계획구역

한 지역의 아파트로 재건축이나 재개발을 조성하기 위해서는 도시개발사업을 통해서 이뤄집니다. 하지만, 도시개발사업에서 시간이 과도하게 걸리거나 행정지연이 발생할 수 있어 한 구역을 체계적으로 관리하기 위해 지구단위계획구역을 지정하게됩니다. 토지이용계획확인원을 열람하다보면 지구단위계획이라는 용어를 자주 볼 수 있는데, 오늘은 지구단위계획과 도시개발계획에 대해 알아보자고 합니다. 

 

도시개발구역과 지구단위계획구역

 

도시개발사업과 도시개발구역

도시개발사업은 도시개발사업을 시행하기위해 '도시개발법'에 따라 지정된 도시개발구역 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업입니다. 도시개발사업은 체계적인 도시개발과 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해 진행합니다. 도시개발사업은 도시개발구역을 나누어 개발을 진행하게 됩니다. 

 

도시개발구역의 지정대상

도시개발구역은 주거지역 및 상업지역, 공업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시지역 외의 지역으로 지정됩니다. 해당 지역의 규모는 아래와 같습니다.

지정대상지역	규모
주거지역 및 상업지역	1만 m2 이상
공업지역	3만 m2 이상
자연녹지지역	1만 m2 이상
생산녹지지역	1만 m2 이상 (생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 30% 이하인 경우만 해당)
도시지역 외의 지역	30만 m2 이상 (다만, 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로 일정 요건을 모두 갖춘 경우에는 10만 m2 이상)

자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우에는 광역도시계획 또는 도시, 군기본계획에 의해 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 지정해야 합니다. 다만, 광역도시계획 및 도시,군기본계획이 수립되지 않은 지역인 경우는 자연녹지지역 및 계획관리지역에서만 도시개발구역을 지정할 수 있습니다. 

 

다음 아래에 해당하는 지역으로 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대해서는 면적제한을 적용하지 않습니다. 

 

1) 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된지역

2) 지구단위계획으로 지정된 지역

3) 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의해 도시개발구역으로 지정하려는 지역 (환경보전지역은 제외)

 

 

 

지구단위계획과 지구단위계획구역

국내의 경우 한정된 토지내에서는 그 용도를 소유자 마음대로 결정할 수 없습니다. 도시, 군계획 수립 대상지역의 일부에서 토지 이용을 합리화하여 난개발을 방지하기 위해 개발수요를 집단화하고 기반시설을 지정하는 것이 지구단위계획이고, 지구단위계획구역은 지구단위계획으로 결정, 고시된 구역을 말합니다. 

 

도시개발구역과 지구단위계획구역

 

지구단위계획구역은 해당 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획의 목적이 달성될 수 있는지 면밀히 검토하여야합니다. 지구단위계획구역은 용도지역과 용도지구보다 우선되는데 구획 안에서 건물을 짓거나 이미 세워져 있는 경우 용도를 바꾸기 위해서는 해당 내용에 맞게 진행하여야합니다.

 

구역이 지정 된 후 결정과 고시가 되면 건물을 짓거나 개발행위를 하기전에 용도지역과 용도지구에 해당하는 규정적용은 하지 않고, 지구단위계획구역에 충족되는 건폐율, 용적율이 적용됩니다. 지구단위계획구역이 지정되면 개발행위허가 제한이 최장 5년으로 3년 내에 계획수립해야 하고, 개발행위허가 제한구역으로 지정을 하게 됩니다. 지구단위계획구역을 지정한 후 3년 이내에 지구단위계획이 결정, 고시되지 않으면 그 3년이 되는 다음날 효력을 상실합니다.