앞서 토지는 용도와 목적에 맞게 28개의 지목으로 나누어진다고 말씀드렸습니다. 그럼 이런 토지에 내 소유라고 해서 마음대로 상가나 주택, 아파트 같은 건축물을 지을 수 있을까요? 누구나 내 토지에 마구잡이로 건축물을 짓다 보면 환경은 파괴되고, 도시는 그야말로 난개발로 몸살을 앓게 될 것입니다. 그래서 국가에서는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'에 의해 토지의 자연조건에 따라 토지를 도시, 군관리계획으로 나누는 지역을 용도지역이라고 합니다.
그리고, 용도지역은 용도구역으로 세분화하고, 용도지역을 보완하는 것은 용도지구라고 합니다. 용도지역은 도시계획을 할 때 근간이 되는 중요한 법적 집행수단의 하나인만큼 부동산에 관심이 있는 분들이라면 꼭 알고 넘어가야 할 것 같습니다.
용도지역이란
국가에서는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'에 의해 토지의 자연조건에 따라 토지를 구분하고, 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 경제적, 효율적으로 이용하기 위해 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 용도지역이라고 합니다.
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4종류로 나누어져있고, 각 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물과 없는 건축물을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'에 의해 규정하고 있습니다. 도시지역, 관리지역, 자연환경보전지역은 아래와 같이 다시 세분화합니다.
용도지역에 따른 아래의 건폐율과 용적률은 서울시, 광역시 등의 대도시를 기준으로 표기하였으나, 자세한 건폐율과 용적률은 지자체법령에 따라 달라지므로 "자치법규정보시스템"의 도시계획 조례로 검색해 보시면됩니다.
[ 용도지역의 분류 ]
용도지역 | 세분 |
내용 | 건폐율 | 용적율 | ||
도 시 지 역 |
주거 지역 |
전용주거지역 | 제1종전용주거지역 | 단독주택 중심의 주거환경을 보호하기 위한 지역 | 50% 이하 |
50%~100% |
제2종전용주거지역 | 공동주택 중심의 주거환경을 보호하기 위한 지역 | 100%~150% | ||||
일반주거지역 | 제1종일반주거지역 | 저층주택 (4층이하, 단지형 연립주택 및 단지형 다세대주택인 경우는 5층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역 | 60% 이하 |
100%~200% | ||
제2종일반주거지역 | 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성하기 위해 필요한 지역 | 150%~250% | ||||
제3종일반주거지역 | 중,고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성하기 위해 필요한 지역 | 50% 이하 |
200%~300% | |||
준주거지역 | 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능, 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역 (주상복합) | 70% 이하 |
200%~500% | |||
상업 지역 |
중심상업지역 | 도심,부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위해 필요한 지역 | 90% 이하 |
400% ~1,500% |
||
일반상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위해 필요한 지역 | 80% 이하 |
300% ~1,300% |
|||
유통상업지역 | 도시 내 지역 간 유통기능의 증진을 위해 필요한 지역 | 70% 이하 |
200% ~900% |
|||
근린상업지역 | 근린지역에서의 일용품 및 서비스공급을 위해 필요한 지역 | 80% 이하 |
200% ~1,100% |
|||
공업 지역 |
전용공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해 필요한 지역 | 70% 이하 |
150%~300% | ||
일반공업지역 | 환경을 저해하지 아니한 공업의 배치를 위해 필요한 지역 | 200%~350% | ||||
준공업지역 | 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능상업기능 및 업무 기능의 보완이 필요한 지역 | 200%~400% | ||||
녹지 지역 |
보전녹지지역 | 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 | 20% 이하 |
50%~80% | ||
생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | 50%~100% | ||||
자연녹지지역 | 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등 위해 보전할 필요할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역 | |||||
관리지역 |
보전관리지역 | 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 | 20% 이하 |
50%~80% | ||
생산관리지역 | 농업,임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여70% 이하 관리하기가 곤란한 지역 |
|||||
계획관리지역 | 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용,개발을 하려는 지역으로 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역 | 40%이하 | 50%~100% | |||
농림지역 | 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역 | 20% 이하 | 50%~80% | |||
자연환경보전지역 | 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위해 필요한 지역 |
위 표에서 보듯이 상업지역의 건폐율, 용적률이 높고, 그중 중심상업지역의 건폐율, 용적율이 가장 높습니다. 그리고, 경제활동이 가장 활발한 지역이다 보니 용도지역에서 가장 토지가격이 높습니다.
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