법정지상권의 뜻과 성립요건

일반적으로 건물들은 토지와 그 위에 지어진 건물들의 경우 소유주가 같지만, 다른 경우들도 많습니다. 특히 경매지를 보면 법정지상권이란 단어를 심심치 않게 볼 수 있습니다. 경매 초보자들의 경우 법정지상권은 잠시 피해야할 단어지만, 법정지상권에 대해 잘 이해를 하고 공부한다면 오히려 토지를 싸게 매입하는 차별화된 투자 방법이 될 수 도 있습니다. 오늘은 법정지상권에 대해 알아보고자 합니다. 

 

법정지상권의 뜻과 성립요건

법정지상권의 뜻

법정지상권이란 한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떠한 사정으로 그 소유자가 다를 경우 그 건물 소유자를 보호하기 위해 법으로 인정하는 권리입니다. 이 법정지상권의 특징은 등기없이 물권으로 성립하는 점입니다. 경매에서 법정지상권이 있어도 피할 수 없고, 법원에서 정해주는 지료(실무상에서는 토지감정가의 2~5%)청구를 신청하거나 부당이득금소송의 서를 제기하면 될 수 있습니다. 

 

지상권의 기본존속 기간은 견고한 수목의 경우 30년이고, 그 밖의 건물은 15년입니다. 공작물의 경우 기본 5년으로 제한되어 있습니다. 

 

법정지상권은 관습법상 법정지상권과 민법상의 법정지상권으로 나뉩니다. 

 

법정지상권의 성립요건

(1) 법정지상권

토지 소유자와 건물 소유자가 동일한 상태에서 토지 또는 건물에 저당권이 설정이 되었고, 이 저당권의 실행으로 경매가 이뤄져 토지 소유자와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 건물소유자는 건물을 계속 소유하도록 법률상 인정되는 지상권입니다. 

 

처음부터 건물이나 토지의 소유자가 달랐거나, 토지 위에 건물이 없는 상황에서 토지에 저당권이 설정되었거나 집행권원 등으로 인해 강제 경매가 개시된 경우 등에는 법정지상권이 인정되지 않습니다. 

• 법정지상권이 인정되는 경우
  • 전세권 설정 후 토지소유자가 달라진 경우
  • 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
  • 입목 경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우
  • 저당권을 실행해 토지와 건물 소유자가 다르게 된 경우

 

(2) 관습법상 법정지상권

법정지상권과 동일하지만 토지와 건물이 동일 소유자였다가 토지이용권에 대한 합의없이 증여, 공매, 공유물분할, 매매나 교환 등으로 인해 소유자가 바뀐 경우에 인정됩니다. 관습법상 법정지상권은 법률상으로는 정해져 있지는 않지만, 대법원 판례에서 관습법으로 지상권이 설정된 것으로 본다고 인정한 것입니다. 

 

• 관습법상 법정지상권이 인정 안되는 경우
  • 토지와 건물의 소유가 다르게 되었을 경우 
  • 건물 철거 특약이 없는 경우
  • 명의신탁해지
  • 환지
  • 임의경매

법정지상권의 뜻과 성립요건

 

법정지상권의 설정효력

법정지상권이 설정되면 토지를 사용할 권리를 가지게 됩니다. 그리고, 지상권이 설정된 해당 부동산은 양도가 가능하고, 토지 소유자의 입장에서는 토지를 빌려준 기간 동안 건물 소유주에게 철거를 강제로 요구할 수 없고, 다만 토지 사용료를 청구하여 받을 수 있습니다. 

 

이처럼 경매에서 법정지상권이라고 기재되어 있더라도 실제로는 법정지상권이 성립되지 않는 물건을 고를 수 있는 눈을 기른다면 좋은 물건을 저렴한 가격으로 낙찰받는 기회가 될 것이라고 생각됩니다. 

 

유치권의 뜻, 성립요건과 법적효력