부동산투자에서 법인의 장점과 단점

부동산 투자에서 세금은 정말 중요한 부분이라고 앞서도 말씀드렸습니다. 투자자가 어떤 포지션에 있냐에 따라 이 세금도 달라지게 됩니다. 경매나 기타 부동산 투자에서 개인 명의로  할 경우 어느 순간 세금의 고민에 빠지게 됩니다. 그래서 보통은 매매사업자나 법인사업자 명의로 투자하게되는데 오늘은 이 중에서 법인사업자의 장점과 단점에 대해 알아보고자합니다. 

 

부동산투자에서 법인사업자의 장점과 단점

 

법인사업자란? 

법인사업자란 다수의 사람이 자본을 출자해 설립한 사업자를 말합니다. 사업주체는 개인이 아닌 기업이므로 법인소득은 대표이사가 아니고 기업 그 자체의 소득이 됩니다. 다시말해 법인사업자는 개인처럼 하나의 인격을 가지게 됩니다. 개인사업자가 대표자 변경시 기존 사업자 폐업 후 다시 사업자등록을 신청하게 되지만, 법인사업자의 경우는 대표자를 변경해도 법인은 그대로 존속됩니다. 

 

법인은 관할등기소에 설립등기를 해야 법인격을 갖추게 되고, 설립등기가 완료된 후 세무서에 사업자등록신청을 하면 법인사업자 등록이 완료되게 됩니다. 

 

 

법인사업자의 장점

법인사업자의 경우 매매사업자와 마찬가지로 부동산을 취득 후에 단기 양도시 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 이 때 법인은 양도소득세가 아닌 법인세를 내게 되고, 과세표준 2억이하는 10% 적용인데 비사업용토지와 주택 양도소득 관련은 10% 추가 적용합니다.

 

부동산 투자와 관련된 모든 비용이 비용처리가 가능하고, 개인사업자와는 달리 인건비를 책정해 비용처리가 가능합니다. 부동산 투자시 발생한 손실은 10년간 공제받을 수 있습니다. 법인사업자를 통해 투자를 할 경우 비사업자인 개인자격으로서 부동산 투자를 병행하는 것이 가능하고, 이 때 법인명의로 매입한 주택은 개인의 주택수에 포함되지 않습니다. 자녀에게 증여할 경우 증여 상속을 세금부담 없이 할 수 있습니다. 

 

• 부동산 취득 후 단기 양도시 기본세율 적용 (과세표준 2억 이하는 10%, 비사업용토지와 주택 양도소득 관련은 10% 추가 적용)
• 사업에 필요한 비용의 비용처리 가능, 인건비도 비용처리 가능
• 투자시 발생한 손실은 10년간 공제
• 비사업자인 개인자격으로 부동산 투자 병행 가능 (이 때 매입한 주택은 개인 주택수에 포함안됨)
• 증여 상속의 세금부담 없음

 

법인사업자의 단점

법인사업자로 매수할 경우 주택이라도 국민주택규모(85m2) 초과하는 경우 건물 분 부가세가 부과됩니다. 아무리오래 가지고 있어도 비과세는 없습니다. 수도권 과밀억제권에서 법인 설립시 취득세 중과됩니다. 그리고 취득세는 12%이나 공시지가 1억 이하는 제외됩니다. 종부세 절세 혜택에서 제외됩니다. 2주택이하는 3%, 3주택 이상은 6% 입니다. 법인은 엄격하게 회계처리를 해야 하기 때문에 매달 세무비용이 발생할 수 있습니다. 가장 큰 단점이라면 주택담보대출이 되지 않습니다. 

 

• 주택이라도 국민주택규모(85m2) 초과하는 경우 건물 분 부가세가 부과
• 장기보유하더라도 비과세되지 않음
• 수도권 과밀억제권에서 법인 설립시 취득세 중과 (취득세 12%, 공시지가 1억이하는 제외)
• 종부세 절세 혜택 제외 (2주택이하는 3%, 3주택 이상은 6%)
• 매달 세무비용 발생
• 주택담보대출 불가능