부동산 매매사업자의 장점과 단점

부동산 투자에서는 세금의 절세가 정말 중요한 부분 중의 하나입니다. 특히 부동산의 규제 정책으로 인해 부동산을 매도할 때 보유기간이 기본세율 기간인 2년이 넘지 않는다면 양도소득세의 비율이 높아지게 됩니다. 양도소득세 절세방법 중의 하나가 부동산을 사업 용도로 활용하는 부동산 매매사업자입니다.

 

부동산 매매사업자는 단기매도 시에 유리한 방법이지만, 그렇다고 단기매도시 무조건 유리한 건 아니고, 경우에 따라선 불리할 수도 있습니다. 그래서 오늘은 부동산매매사업자의 장점과 단점에 대해 조사해서, 어떤 경우에 매매사업자를 활용할지를 알아보고자 합니다. 

 

부동산 매매사업자의 장점과 단점

 

부동산 매매사업자란?

부동산 매매사업자란 부동산 매매를 사업으로 하는 것을 업으로 하는 사업자를 말하는데, 다시말해 부동산을 매수하거나 매도하여 차익을 남기는 사업자를 말하며, 부동산 매매사업자가 취득하는 부동산은 재고자산으로 관리할 수 있습니다. 특히 부동산 매매차익이 사업활동에서 발생하는 소득으로 분류하기 때문에 세금면에서 유리합니다. 

 

부동산 매매사업자의 종류

부동산 매매사업자의 종류에는 두가지가 있습니다. 짧은 기간에 많은 부동산을 사고 파는 '간주 매매사업자'와 자발적으로 등록한 '자발적 매매사업자' 가 있습니다. 

 

(1) 간주 매매사업자

짧은 기간 안에 많은 부동산을 사고 판 사람을 '간주 매매사업자' 라고 합니다. 간주 매매사업자라고 간주하는 경우 국세청과 대법원판례에서 조금 다르게 정의하고 있습니다.

• 국세청 정의 : 과세기간(6개월) 중 1회 이상 취득하고, 2회이상 판매하는 경우, 다시 말해 1년 6회를 매매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로 부동산 매매업을 영위하는 것으로 봄. 
• 대법원판례 정의: 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 상관없이 부동산의 규모와 횟수에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려해 판단. 

간주매매사업자가 중요한 것은 개인이 부동산을 매수하거나 매도할 경우는 부가가치세가 발생하지 않지만,부동산 사업자로 등록한 경우 부가가치세(10%)를 납부하게 됩니다. 위의 경우처럼 부동산을 매수하거나 매도하는 횟수가 많은 개인의 경우 사업자를 내지 않아도 간주매매사업자로 분류되고, 부가가치세가 발생하게되어 예전에 부과하지 않았던 부가가치세까지 납부해야 하는 경우가 생기므로 주의하셔야 합니다. 

 

(2) 자발적 매매사업자 

자발적 매매사업자란 말그대로 자발적으로 매매사업자를 낸 경우를 말합니다. 매매사업자를 내려면 사업자등록증을 내고, 사업장을 갖추고(주택도 가능), 복식부기 또는 간편장부를 작성하여야 하며, 종합소득세 신고를 해야 합니다. 

 

 

 

부동산 매매사업자의 장점

(1) 자신이 거주하는 주택은 비과세 적용

부동산 매매사업자용 부동산은 말 그대로 사업용입니다. 그래서 자신이 거주하는 주택은 양도소득세 비과세(단,1세대 1주택 비과세 적용대상인 경우)를 적용받을 수 있습니다. 

 

(2) 국민 주택 범위(85m2) 이하의 소형 주택은 부가가치세 면제

도시지역의 경우 국민주택의 규모는 전용면적이 85m2(약 25평) 이하이며, 수도권 및 비도시지역의 읍, 면 지역의 경우 100m2(약 30평) 이하로 규정되어있습니다. 부동산 매매사업자는 국민 주택 범위 이하의 소형 주택은 부가가치세를 내지 않아도 됩니다. 그러므로 위의 간주매매사업자를 피하려면 국민주택 85m2 이하 규모에 투자하시면 부가가치세가 면제되어 유리할 것 같습니다. 

 

부동산 매매사업자의 장점과 단점

 

(3) 단기매도시 유리 (보유기간과 상관없이 매도시 과세표준의 6%~42% 적용)

부동산 단기 매도시 양도세율은 주택 기준 현행 1년 미만 70%, 1~2년 60%입니다. 2023년 3/4분기에는 개선되어 1년 미만은 45%, 1년이상은 양도세율 폐지를 추진한다고 합니다. 

구분	현행	개선 (2023년 3/4분기 추진)
분양권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1년 이상 60%	1년이상 → 폐지
주택, 입주권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1~2년 60%	1년이상 → 폐지

 

반면에 부동산 매매사업자의 경우에는 단기매도시에도 최소 6%에서 최대 45%의 세율을 적용하여 단기매도시 유리합니다. 

과세표준	세율	누진세액공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과~5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과~8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과~1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과~3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과~5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과~10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

(4) 필요경비 넓게 인정

매매사업자라는 개인과는 달리  투자와 발생한 모든 비용을 처리할 수 있습니다. 개인일 경우는 중개보수, 건물의 가치를 증대하기 위한 행위 (샷시, 확장비, 보일러교체) 정도만 인정되지만, 매매사업자는 사업 관련한 물품구매비, 주유비, 접대비, 식비 등 업무에 필요한 비용을 다양하게 비용처리가 가능합니다. 

 

(5) 과실 상계 가능

사업자로 등록되어 있어 순이익 뿐만 아니라 결손분에 대해서도 10년간 상계처리가 가능합니다. 발생한 이익에 대해 모두 세금을 납부하는 것이 아니라 과거 필요경비나 재고주택 등의 손해를 현재의 이득으로 상계할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

(6) 대출규제

최근에 대출규제가 완화되어 현행 매매사업자의 경우 전지역 주택담보대출 취급을 금지했으나 대출규제가 개선되어 주택담보대출 취급을 허용될 예정입니다. 규제지역은 LTV 현행 0%에서 30%, 비규제지역은 LTV 0%에서 60% 입니다. 

 

부동산 매매사업자의 단점

(1) 장기보유특별공제 혜택을 못 받음

개인의 경우 부동산을 장기로 보유하면 세금적인 부분에서 감면 혜택을 받는 장기보유특별공제를 적용받지만, 사업용 목적으로 하는 부동산 매매사업자의 경우 장기보유특별 공제 혜택을 받지 못합니다. 앞서 언급했듯 부동산 매매사업자는 단기매매시 유리합니다. 

 

(2) 상가 또는 국민주택 규모(전용 85m2 초과)일 경우 부가가치세 납부

부동산 매매사업자의 경우 상가나 국민주택규모 전용 85m2 초과일 경우 매매가의 10%인 부가가치세를 납부해야 합니다. 

 

(3) 양도차익은 양도소득이 아니라 사업소득으로 계산, 종합과세 적용

부동산 매매사업자가 부동산을 매도할 때 양도차익은 양도소득이 아니라 사업소득으로 계산됩니다. 그리고, 부동산 매매로 인한 소득 외에 다른 소득이 있을 경우 합산하여 종합소득세에 적용되면 전체 소득이 늘어나 4대 보험료가 인상될 수 있습니다. (근로소득을 제외하고 종합소득세 상의 기타소득이 2천만원을 초과하는 경우는 소득 월액에 따라 건보료를 추가 납부해야 합니다.) 그래서 자신의 총 소득을 확인한 후 매매사업자를 통한 투자를 할지 여부를 결정해야 할 것 같습니다. 

 

(4) 전년도 소득 7,500만원 이상인 복식기장의무자일 경우 기장료 발생

전년도 소득이 7,500만원 이상일 경우 복식기장의무자입니다. 이 때 기장료가 발생할 수 있습니다. 

 

(5) 비교과세

분양권, 비사업용토지, 미등기양도자산, 다주택자는 비교과세하는 항목입니다. 부동산 매매사업자가 투기지역, 투기과열지역, 조정지역의 매매시 양도소득세와 사업소득세를 비교하여 둘 중 큰 금액으로 비교과세를 적용하게 됩니다. 이 부분이 매매사업자의 가장 큰 단점일 수 있지만, 무주택자의 경우는 비교과세가 없고, 다주택자의 경우는 비규제지역에서 매매할 경우 비교과세가 적용되지 않으니 이점을 잘 참고하시면 될 것 같습니다. 

 

부동산 매매사업자의 장점과 단점

 

부동산 매매사업자 사용법

결론적으로 부동산 매매사업자는 단기 매매 목적으로 비조정대상 지역에서 매매하는 경우와 대출자 등 부동산 매매와 관련해 비용이 많이 발생하지 않고, 부동산매매 이외의 다른 기타소득이 많지 않을 때에 유리할 것 같습니다. 

 

반면에 다주택자이거나 조정대상지역의 주택을 매매하거나 개인으로 발생하는 종합소득세 과세대상으로 소득이 많은 경우는 법인사업자가 유리합니다. 자신의 소득이나 투자 대상을 잘 분석한 후 나에게 맞는 방법으로 투자하는 것이 현명할 것 같습니다.