유치권의 뜻, 성립요건과 법적효력

간혹 가다보면 공사가 중단된 건물에 빨간색 락카나 현수막으로 유치권행사라고 적힌 경우를 어렵지 않게 보실 수 있습니다. 특히 부동산투자나 경매에서는 꼭 알아야할 부분인데, 이 부분을 잘 알고 경매를 보신다면 훨씬 유리할 수도 있습니다. 일반적으로 유치권행사라고 현수막이 걸려있어도 유치권이 성립되지 않는 경우가 많기 때문입니다. 오늘은 유치권과 유치권행사에 대해 알아보고 더불어 유치권이 성립되는 요건에 대해 알아보고자합니다. 



유치권의 뜻, 성립요건과 법적효력

유치권의 뜻

유치권이란 물권(민법상 재산에 부여된 권리)의 한 종류로서, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 여기서 유치란 어떤 물건에 대해 맡을 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제320조) 다시말해 갑이 을에게 물건 수선을 맡겼는데 그 수선비를 지급하지 않아 을이 어떤 기회에 그 물건을 점령했을 때, 을이 그 수선비를 지급받을 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

유치권은 물건 등을 유치함을써 간접적으로 채무의 변제를 촉구하기도 하지만, 채권의 변제를 받기 위해 목적물을 경매를 통해 현금화 할 수 있습니다. 다만 이때에는 현금대금으로부터 그 순위에 따라 우선변제 받는 것이 아니고 낙찰자에게 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거부함으로써 심리적 압박을 가해 우선변제 받는 것과 같은 결과를 얻는 것이니 유치권이 행사되는 물건에 대해서는 유의하셔야 합니다. 

 

유치권자의 의무

유치권자는 물건을 계속 점유할 수는 있지만, 채권의 변제를 받지 않는다고 해서 물건에 대해 함부로 부수거나 흠을 내는 행위는 할 수 없습니다. 그리고, 채무자의 승낙없이 유치물을 사용하거나 대여, 담보제공을 할 수없습니다. 이를 어길시에는 해당 물건의 소유자인 채무자는 채권자에게 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 

 

민법 제 324조 (유치권자의 선관의무)
① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다 ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용,대여 또는 담보를 제공하지 못한다. 그러나, 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 

 

유치권의 뜻, 성립요건과 법적효력

 

유치권의 성립요건

건물에 현수막이나 라커로 유치권행사라고 되어 있거나 경매사건에서 유치권이 걸려 있다고 하더라도 무조권 유치권이 인정되는 것은 아닙니다. 유치권 성립요건에 맞아야 하고, 유치권 성립요건이 되지 않으면 법적으로 유치권은 낙찰자가 인수할 필요도 없습니다. 법원 경매의 경우 유치권의 대부분은 목적물에 대한 공사대금 미납과 연관이 있습니다. 실제 공사에 관여한 것은 사실이지만, 유치권 성립요건에 해당되지 않은 경우가 많습니다. 

 

(1) 해당 목적물(부동산)에 관해 발생한 채권이어야 함

채권이 해당 목적물(부동산)로부터 발생해야 합니다. 해당 부동산이 아닌 다른 부동산에 대해서는 유치권행사를 할 수 없습니다. 

 

(2) 유치권이 성립하기 위해서는 유치물이 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이어야 함

건물로 인정되지 않는 토지의 정착물은 유가증권이나 물건이 아니므로 유치권을 행사할 수 없습니다. 여기서 건물은 미완성이지만 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 있는 경우입니다. 비닐하우스나 창고 등은 건물이 될 수 없습니다. 

 

(3) 타인이 소유하고 있는 물건이나 유가증권이어야 함

유치권이 성립되기 위해서는 타인이 소유하는 물건이나 유가증권이어야합니다. 유치권자가 소유하고 있는 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권은 유치권이 성립되지 않습니다. 간혹 경매 물건을 가족이나 지인 중 허위로 신고하는 경우가 있는데 이 경우 유치권이 성립하지 않을 뿐더러 경매방해죄로 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 

 

 

 

(4) 해당 물건에 압류의 효력이 발생하기 전에 지속적으로 점유

유치권을 가지고 있는 사람이 직접 점유를 하거나 자물쇠 같은 잠금장치 또는 용역을 이용한 간접점유를 한 상태여야 합니다. 

 

(5) 채무자의 물건에 대한 점유가 불법행위에 기인한 것이 아니어야 함

채무자의 물건에 대한 점유가 불법행위에 기인한 것이 아니어야합니다. 

 

(6) 채권의 변제기가 도래해야 함

공사대금을 주기로 한 날짜가 도래하지 않았음에도 공사가 완공됐다고 해서 유치권을 행사할 수 없습니다. 

 

(7) 전 소유자나 임차인과의 도급계약을 한 유치권자가 유치권 행사를 하는 경우에는 인정. 

단 유치권을 주장하려면 건물의 가치 상승을 가져 올 수 잇는 필요비나 유익비에만 인정됩니다. 내부인테리어나 시설투자에 관한 공사라면 유치권으로 인정받기 어렵습니다.