경매에서 미등기 건물의 소유권과 법정지상권

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용인 '반세권' 토지, 92명 입찰에도 다시 경매 나온 이유 [도와줘요 부동산경매]

 

경매에서 미등기 건물의 소유권과 법정지상권

 

용인 부동산 시장의 뜨거운 관심 

최근 SK하이닉스가 용인시 처인구 원삼면 일대에 415만 m 2를 반도체 클러스터로 개발하기로 하면서 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 지난 6월 23일 용인시 처인구 원삼면의 토지(496㎡)가 경매로 진행되었는데, 뜨거운 관심이 반영되듯 신건에 92명이 응찰해 무려 6억 9천만 원에 낙찰되었습니다. 

SK하이닉스 용인 반도체 클러스트

SK 하이닉스 반도체클러스트

 

 

그러나 낙찰자가 대금납부를 하지 못해 재매각으로 나오게 되었습니다. 해당 토지는 개발지와 인접해 투자가치가 높기도 하지만, 낙찰가가 평당 460만 원으로 주변 시세와 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다. 

 

 

낙찰 물건의 특별한 문제점  - 미등기 건물

해당 물건에는 매각에서 제외된 미등기 구옥이 있었고, 토지만 경매로 나왔습니다. 미등기 건물에 대해 경매를 신청한 채권자가 매각에 포함시킬 수 없었습니다. 

 

미등기 구옥

 

 

미등기 건물의 소유권

민법 제186조에 의해 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물건의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"

 

부동산의 소유권은 단순히 매매로 대금을 납부하는 것만으로는 안되고, 등기를 하여야 소유권을 취득하게 됩니다. 

 

미등기 건물과 토지를 매매할 때 통상적으로는 토지와 함께 미등기 건물도 매도하는 것으로 계약세에 기재하지만, 건물에 대해 등기하지 않는다면 건물에 대한 소유권은 취득하지 못하고, 토지만 소유권을 취득하게 됩니다. 

 

대법원 65다113판결에 의해  "건물을 신축한 자는 등기하지 않아도 그 소유권을 취득한다"

 

건물을 신축해 소유권을 취득하는 것을 원시취득이라 합니다. 결국 미등기 건물의 소유자는 그 건물을 신축한 사람으로 후에 토지와 미등기를 함께 매매했더라도 건물이 등기되지 않았다면 미등기 건물의 소유권은 그 건물을 신축한 소유자에게 있습니다. 

 

경매 물건의 경우 토지만 낙찰받았다면 그 토지의 미등기 건물에 대한 처리가 문제가 됩니다. 건물이 타인의 토지를 사용하기 위해 등기부등본에 지상권을 설정하던지, 토지 임대차 계약을 하는 권원이 있어야 합니다. 타인의 토지를 권원 없이 사용한다면 토지 소유자는 그 미등기 건물에 대해 부당이익반환청구와 건물철거를 청구할 수 있습니다. 위 경매 물건 위의 건물은 권원을 갖고 있지 않은 것으로 보입니다. 

 

 

법정지상권 성립 여부

그러나, 법정지상권을 갖고 있다면 건물 철거 청구는 할 수 없게 됩니다. 법정지상권이란 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로 소유자가 다르고, 일정 성립요건을 갖추면 그 건물의 소유자를 보호하기 위한 법으로 법정지상권이 성립되면 30년 동안 토지를 사용할 수 있습니다. 단, 토지를 사용하는 동안 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무를 가지게 됩니다. 

 

법정지상권의 뜻과 성립요건

 

 

법정지상권이 성립되면 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 지료만 청구할 수 있고, 법정지상권이 성립되지 않는다면 토지주는 건물소유자에게 철거를 요구할 수 있고 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

 

민법상 법정지상권이 성립되려면 토지에 저당권(근저당권)이 설정 당시 건물이 존재하여야하고 토지와 건물의 소유자가 동일했다가 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 관습법상 법정지상권의 경우 토지와 건물의 소유자가 동일하였다가 매매, 증여, 경매, 공매에 따라 소유자가 달라지는 경우 건물을 철거한다는 특약이 없는 때에 성립니다. 

 

위 경매 물건의 법정지상권 성립여부를 확인하려면 토지 등기부등본의 최선순위 근저당 설정일이 2011년 9월7일로 이 시기에 건물이 존재했는지 확인해야 합니다. 건축물대장이 있다면 사용승인 연도를 통해 유추하면 되지만, 해당 건물은 건축물대장이 없습니다. 이럴 때는 위성사진이나, 카카오 맵 등의 거리뷰를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

등기부등본 최선순위근저당

 

해당 건물은 카카오맵에서도 확인할 수 있었습니다. 카카오맵에도 없다면 과거 항공사진을 통해 확인하실 수 있습니다. 항공사진은 국토지리정보원이 국토정보플랫폼에서 과거 항공사진을 찾아보실 수 있습니다. 

 

 

미등기건물의 2010년 사진

 

확인 결과 근저당이 설정된 2011년 9월 7일 이전에 이미 건물이 존재했었고, 근저당 설정 이전인 2010년 3월 11일에 토지 소유자가 변경되었습니다.  따라서 근저당 설정 이전에 이미 토지 소유자가 변경되었고, 건물도 이미 존재했으므로 법정지상권이 성립되지 않습니다. 

 

 

낙찰자의 건물 해결 방법

해당 건물에는 채무자가 전입되어 있고, 채무자는 토지를 매수하면서 미등기 건물도 매수하는 것으로 계약했을 것 같습니다. 하지만, 미등기 건물은 등기하지 않으면 매수인이 소유권을 취득하지 못하기 때문에 채무자에게 건물을 메수해서는 안됩니다. 

 

방법은 건물 최초 취득자를 찾아 매수하여 등기하거나 미등기 건물에 대해 철거 소송을 해서 판결을 받아 철거 집행을 해야 합니다. 크게 토지낙찰자에게 불리한 상황이 아닌데도 미납을 한 것은 대금납부를 위해 금융권 대출을 받으려고 한 것 같습니다. 토지 상에서 매각에서 제외되는 건축물이 있을 경우 금융권에서는 대출이 어려운 경우가 많습니다. 하지만, 다행히도 이 경매는 재매각을 앞두고 소유자가 채무를 변제해 취하되어 낙찰자가 입찰보증금을 반환받을 수 있게 되었습니다. 

 

 

 

위 내용은 서울경제에 기고된 기사로 미등기물건과 법정지상권에 대해 공부할 수 있어서 요약하고, 자료를 더 첨부해서 올려드렸습니다. 92명이나 입찰했더니 정말 용인지역은 핫한 곳인 것 같습니다. 하지만, 투자에서 가장 중요한 것은 잃지 않는 것~ 그러니 입찰 전에는 반드시 꼼꼼하게 분석하고, 대출이 가능한지 여부도 여러 경로로 알아봐야 할 것 같습니다. 

 

 

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