매매사업자 관련 유투브 영상

https://youtu.be/4V_cKlWI1xY?si=esnm95d8PRh74VzY 

 

✅  매매사업자란 ? 

부동산을 사고 파는 것을 주 업무로 하는 사업자

 

✅  경매 입찰시에도 매매사업자로 해야 하는가? 

- 경매 입찰에서는 개인과 법인만 가능

- 개인 또는 법인으로 입찰을 해야함. 개인과 개인사업자는 개인으로 . 법인은 법인으로 입찰

- 개인으로 입찰하고, 개인으로 대출 후 매도 후 세금신고시에 매매사업자로 신고

 

- 단, 개인으로 입찰하고 개인으로 잔금치르기 전에 이미 매매사업자가 있어서 대출을 일으키진 않았지만, 매도를 할 때는 소유권 이전할 때는 매매사업자가 있어야함. 

- 낙찰 받은 후 소유권 이전까지 2달 정도 시간이 있으니 그전에 매매사업자 등록하면 됨

 

✅  매매사업자 세금은 어떻게 되는가 ?

매매사업자를 받으려는 이유는 매매시 부과되는 세금 (개인의 경우 양도세)에 대한 절세를 위함.

사업자(매매사업자, 법인)와 개인이 매매시 부과되는 세금이 다름. 개인은 양도세, 사업자는 소득세임. 

 

- 매매시 개인은 양도세(세금중과) : 개인공제 250만원까지, 매도 1년이내 양도세는 77%(양도세70%+지방세7%)

- 매매사업자와 법인은 소득세

부동산 단타시 세금은

소득세 (법인, 매매사업자) 소득세율 기준 (6%~45%)		개인 매도기간 기준
1,400만원 이하	6%	1년 미만	70%
1,400만원~5,000만원 이하	15%	1년 이상	60%
5,000만원~8,800만원 이하	24%

 

소득세율 기준으로는 양도차익이 10억 이상이 되어도 소득세가 70%를 넘지 않음. 그러므로 단타 매매시 법인이나 매매사업자가 유리함. 

 

단, 반드시 년에 2회 이상의 거래가 있어야함
주기적인 매매거래가 있어야함

✅  매매사업자 장점 - 모두 비용 인정됨

매매사업자(or 법인) 비용인정	개인의 비용인정
- 취득세 등 - 각종 수수료 (법무사, 세무사, 중개사) - 샷시 교체 - 발코니 개조 (확장) - 난방시설 교체 (수리는 안됨) - 상하수도 배관교체 - 자산 취득 관련 소송비  - 양도세 신고서 작성비	- 취득세 등 - 각종 수수료 (법무사, 세무사, 중개사) - 샷시 교체 - 발코니 개조 (확장) - 난방시설 교체 (수리는 안됨) - 상하수도 배관교체 - 자산 취득 관련 소송비  - 양도세 신고서 작성비
- 도배장판비 - 싱크대 주방기구 구입비 - 페인트, 방수공사 - 대출이자, 중도상환수수료 - 경매 명도비 - 기타 소모성 경비 (콘센트 등) - 위약금 - 교통비 증빙을 남겨야함 (이체 이력)

1년 내에 단기매도를 하는 부동산 투자방법은 경매!!
경매로 단기매도하려면 매매사업자는 반드시 내야함

 

✅  매매사업자 단점

이 단점에도 불구하고 세금적인 이점이 큼.

- 대기업, 공무원 들은 사업자 내기가 어려움
- 규제지역 주택은 비교과세 대상! (양도세와 소득세 둘 중 큰 금액 부과)
- 전용면적 85m2 초과하는 주택 매도시에는 건물부문 10% 부가세 납부 (납부하더라도 매매사업자가 유리)
- 종합소득세 신고시 월급 + 매매사업자 수익 합산►►►►건강보험료 상승
  

but, 그래도 세금적으로 유리함 

 

✅  매매사업자 단점을 장점으로 바꾸려면

- 비규제 지역으로 투자
- 전용면적 85m2 이하

- 전체 수익을 고려해 매매하면됨 (전세 수익이 2억이상이어도 유리)

 

✅  매매사업자 세금신고는 어떻게 하면 되는지? 

세금신고는 세무사에게 맡기는 것이 유리함

예를 들어 

낙찰일	1월 1일
매도	4월 15일
양도세(소득세) 예정 신고	~ 6월30일	이 때는 포괄적 비용은 인정받지 못함 취득세, 필수항목들만 인정받음
종합소득세 신고	~ 다음해 5월 30일	이 때 포괄적인 비용 인정받음 영수증 잘 보관해야함
세금환급, 납부	~ 한달안에

최근에는 법인하던 사람들도 매매사업자로 전환. 

 

https://youtu.be/vzLLY0Zk_TE?si=Aj1o6cQNchBLyxk9 

✅  매매사업자로 하면 건보료가 많이 오르지 않을까? 

- 종합소득세가 올라가면 급여 + 소득으로 세율 구간에 따라 건보료가 오를 수 있음
- 많이 버는 만큼 많이 내는 것임. 
- 회사에서 낸 소득은 회사에서 건보료가 나가는 것이고, 내가 사업으로 소득을 벌면, 등기상의 주소지로 건강보험료가 나오기 때문에 회사가 개인의 건보료를 따로 알 수는 없음 
- 회사마다 다르니 회사에 매매사업자를 내도 되는지 물어볼 것

 

✅  기장은 매달 해야 하나? 

- 기장은 매달 해야함
- 일반 사업자랑 동일하게 적용됨

 

✅  매매사업자 , 1인

- 대표자 식비 처리 안됨, 단, 접대비 안됨 (1만원 이상은 증빙을 해야함)

- 2인 이상 : 직원에 대한 복리 후생으로 식비 청구 
- 사업에 대한 경비 처리가 다 됨

- 필요 경비를 제외하고 나머지 순수익을 소득세 신고

 

✅  매매사업자의 장점

- 양도세 대신 소득세를 납부하는 것

- 비용처리를 많이 할 수 있음

- 결손금을 10년 동안 이월 공제 가능

   : 역전세나 손해보고 팔 경우 마이너스 난 거를 10년 동안 봐줌. 
- 거주주택에 대한 비과세 혜택
 :거주주택과 매매사업자가 매매한 주택은 별개로 봄

- 보유기간 없이 기본세율로 적용을 받기 때문에 단기매도시 유리

 

✅  매매사업자의 단점

- 규제지역의 주택을 매매시 비교세율로 적용을 받기 때문에 양도세 중과를 받을 수 있음

- 전용면적 85m2 초과하는 주택 매도시에는 건물부문 10% 부가세 납부
- 장기보유를 하더라도 장기 보유 특별공제를 받지 못함

- 취득세가 개인매매업이라고 해서 달라지진 않음 (현재 심의중)
   : 개인으로 취득했을 때와 동일 1주택자 , 2주택자가 비규제 지역 :  1~3%
     규제지역 1주택자 6%, 2주택자 6~8%, 3주택자 12%

 

✅  매매사업자의 단점 보완

- 비규제지역 투자
- 85m2 이하 물건 투자
- 단타 위주로
- 건보료가 올라가면 대출받는데 유리

- 단점에 맞는 곳을 찾는 것이 관건임

 

✅  매매사업자의 대출

- 올 3월에 임대사업자와 매매사업자에 대한 대출규제가 풀림

- 규제지역은 0%►►30%, 비규제지역 60% 가능

- 일반적으로 아파트를 경매로 낙찰받을 때 : KB 시세의 60% 또는 낙찰가의 80% 대출 가능 (둘 중 낮은 거를 대출해줌)

- 빌라의 경우 감정가의 60%, 낙찰가의 80%, (둘 중 더 낮은 걸로)
- 매매사업자는 개인의 DSR은 보지는 않지만, 대표이사의 상환 능력을 봄

- 사업에 대한 대출이기 때문에 이자만 납부. 원리금이 붙지 않음. 

 

개인으로 매매를 하는 것이 가장 유리하고, 개인에서 다죽택자로 넘어가면 매매사업자나 법인을 고민.

- 단타일 경우에는 매매사업자 
- 장기적으로 자산을 키워나갈 때는 법인이 유리
- 결국 투자하고 난 수익률을 고려

- 세무비용은 아끼지 말 것

 

https://youtu.be/aJQ6tvjuFPs?si=0G-KAuuozLMTaUaB 

✅  개인과 매매사업자의 차이

- 개인은 양도세율 적용, 매매사업자는 소득세율 적용

개인의 단기 매도시 양도소득세율

개인매매사업자의 소득세율

- 법인사업자의 경우 2년, 3년 이내에 매도하더라도 세율이 똑같음 (~30%)
- 단기 매도시에는 개인 매매사업자가 유리함 

 

- 개인은 자본적 지출만, 개인 매매사업자는 자본적지출 + 사업적지출이 모두 인정
- 개인은 양도소득세 신고, 개인 매매사업자는 종합소득세 신고 (다음해 5월)
- 양도소득세는 1년 250만원 공제

	양도소득세	종합소득세
납부기준	매도를 한 말일 기준으로 2달까지 세금납부	먼저 그해 양도세 예정신고 먼저해야함 그 다음해 5월에 종합소득세 신고 예정신고 때 낸 세금이 종합소득세보다 많으면 예정신고에 대한 금액을 환급받음(예정신고 환급)

 

- 부동산 경매는 저렴하게 받아서 수익을 극대화하는 것 + 세금절세 단기매도

 

✅  매매사업자의 단점

- 기존 연봉이 높은 투자자들의 경우 소득세가 더 높게 책정될 수 있음

- 소득세율 15%  아래에서 해결할 수 있는 사람들이 투자하면 좋을 것

 

https://youtu.be/29ADCZNHnlY?si=Ogmco8MnDiJGzL4q 

 

✅  부동산을 매수하고 매도하는 주체

1.   개인    /   2. 개인사업자     /    3. 법인

 

- 개인사업자와 법인은 부동산을 매도했을 때 발생하는 양도차익이 사업과 관련된 매출로 인정됨. 사업소득으로 인정됨. 
- 그러므로 일반 양도세율이 아니라 소득세율로 적용을 받음

- 단기 매도시 통상적으로 세전 수익은 5,000만원 이하가 제일 많음

- 5000만원 이하에서 세율은 법인 주택 양도세율보다 매매사업자가 더 유리함 (법인은 20~30%)

 

- 매매사업자가 경매에서 유리함.경매는 시세보다 싸게 받음

- 개인의 경우 양도세 70%를 생각하고 입찰하는 경우는 입찰가를 높게 적을 수 없음. 낮게 보수적으로 해야함
- 매매사업자는 입찰가를 낮게 적어도 수익이 남. 결국 경쟁률이 높아짐

- 그 동안 많은 사람들이 매매사업자를 하지 못한 이유는 " 대출 " 때문

- 2023년 3월 대출이 풀림

- 사업자, 법인이 주택 매수시 대출이 안됨

- 임대매매사업자에 대한 주택담보대출이 허용

   : 규제 30%, 비규제 60%, DSR은 안봄, 
 - 낙찰가의 80% 가능

- 매매사업자를 기준으로수익률표 작성해 진행

 

 

✅  매매사업자의 단점

 

✅  매매사업자는 낙찰을 받고 내도 늦지 않음

- 발급받는데 1-2일 밖에 걸리지 않음

 

https://youtu.be/OQjKhJ4bhW8?si=vAj6BywzdWCp6nWu 

- 부동산 투자는 필연적으로 세금을 내야함. 절세전략 ►►► 사업자, 법인 활용

- 어떤 명의를 사용해야 할까? 어떤 상황에 사용해야 할깨? 

✅  어떤 명의를 해야 하나요? 

 

✅  기존 1주택인 경우 매매사업자로 취득하면 취득세는 ? 

- 명의로 인정되는 것은 법인과 개인 뿐

 

제주부자 수업 참고
https://yes3god.com/102

라이프체인지 (부동산 매매사업자에 관해서