부동산 경매에서 당해세란 ?

부동산 경매에서 권리분석은 중요한 요소중에 하나입니다. 그 권리분석을 할 때 주의깊게 봐야할 요소가 당해세입니다. 당해세를 고려하지 않아 낭패를 보는 경우가 많습니다. 당해세는 부동산 자체에 부과되는 세금으로 오늘은 당해세에 대해 자세히 알아보고자합니다. 

 

당해세란 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말합니다. 당해 재산을 소유하고 하고 있다는 사실을 인정하여 부과하는 국세, 지방세및 그 가산금이 당해세이고, 국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이 해당되고, 지방세에서는 재산세, 자동차세, 주민세 등이 해당되고 취등록세는 당해세가 아닙니다. 

 

이 당해세가 경매에서 중요한 이유는 경매로 인한 매각대금의 배당 순서 때문입니다. 

	매각 배당금의 배당순서	내  용
1순위	경매집행비용	- 경매신청자가 납부 - 감정평가,현장방문 비용 등   경매신청자가 공탁걸고   낙찰 후 돌려 받음
2순위	제3취득자가 경매부동산에 투입한 필요비와 유입비	- 필요비 : 제3자 세입자가 경매물건을    이용하는데 반드시 필요한 비용 - 유입비 : 제3자 세입자가 경매물건의     가치를 상승시킨 비용
3순위	소액임차인 최우선변제
4순위	최근 3개월 급여, 퇴직금 등 특수임금채권 사업재해 보상금 등 재해보상금
5순위	당해세
6순위	확정일자에 따른 임차보증금 당해세 이외의  조세채권 물권(근저당, 가압류)
7순위	일반임금채권	- 일반임금 : 3개월이상의 임금 - 퇴즉금 : 최근 3년이상의 퇴직금
8순위	보험료	- 산재보험, 건강보험, 국민연금 - 최근 1~2개월간 채납분, 장기연체시   임차보증금과 함께 순위가 올라감
9순위	일반채권 가압류 가처분	- 일반채권은 우선순위를 나눌수 없음 - 비율대로 나누워 안분배당

 

경매배당에서는  경매비용, 제3취득자의  필요비와 유입비, 소액임차보증금, 3개월치 임금채권 다음으로 배당됩니다. 이 때 배당시에 문제되는 것이 선순위임차권(말소기준권리에 따른 )입니다. 보증금은 선순위로 배당을 받게 되는데 임차인이 배당 신청을 하지 않으면 낙찰자가 대신 보증금을 물어줘야 합니다. 거기에 확정일자에 따른 임차권 위에 당해세가 배당순서가 빠릅니다. 

 

일반채권의 경우 말소기준권리보다 후순위로 되어 있으면 말소되지만, 당해세의 경우 말소기준권리보다 후순위로 압류가 되어 있어도 배당 순위가 항상 우선하기 때문에 선순위 임차인이 있을 경우 당해세를 인수하게되는 경우가 생기게 됩니다. 

 

 

당해세 확인하는 방법

당해세에 대해서는 체납자 본인과 체납처분을 관리하는 담당관청만 알 수 있어서 체납처분을 관리하는 지방자치단체 또는 세무서에 문의해 인수해야 하는 당해세가 있는지 간접적인 답변을 받거나 이해관계인(임차인, 근저당권자, 경매신청인 등)을 통해 법원에 알아보는 방법 밖에 없다고 하비다.