부동산 양도소득세란?

부동산 세금 중에 중요한 것 중에 하나가 바로 양도소득세입니다. 취득 시에는 취득세, 보유 중에는 재산세, 종합부동산세, 매매 시에는 바로 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 부동산뿐만 아니라 주식 등과 같은 파생상품의 양도나 부동산의 분양권 같은 권리를 양도함으로써 발생하는 이익을 과세대상으로 합니다. 수시로 바뀌는 부동산 정책이나 세법 등에 대해 알지 못한다면, 부동산 매도 시에 자칫 수익을 더 하락시킬 수 있을 것입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들이라면 세금에 대한 기분 개념을 알고 시기마다 바뀌는 정책이나 세법을 주시하셔야 합니다. 오늘은 부동산 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

부동산 양도소득세란 

부동산 양도소득세란  개인이 토지, 건물 등의 부동산과 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로서 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금입니다. 부동산 양도소득세는 과세대상 부동산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대해 일시에 양도 시점에 과세하게 됩니다. 만약 양도시 이익이 없다면 세금은 발생하지 않고, 주택의 경우 비과세 조건에 맞다면 양도소득세는 없습니다. 

 

부동산 양도소득세의 과세대상

구분	내용
부동산	토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
기타 자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권/ 회원권,  특정주식, 부동산 과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

부동산 양도소득세

부동산 양도소득세의 과세대상의 양도범위

구분	내용
양도를 보는 경우	- 양도는 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매,교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로    사실상 소유권이전이 되는 경우  - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어 지는 부담증여에 있어서 수증자가 인수하는   채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도 되는 결과와 같으므로 양도에 해당
양도로 보지 않는 경우	- 신탁해지로 인해 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 등기하는 경우,     도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등 - 배우자 또는 지계비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고    증여세가 과세됩니다.

 

부동산(주택) 양도소득세 비과세 조건

• 1세대 1 주택
• 보유기간(거주기간)이 2년 이상
• 양도 당시 고가주택이 아닐 것
• 12억 이하 비과세 (실거래가)

 

부동산 양도소득세 계산 방법 

양도차익(팔고 난 후 이익) = 양도가액(판금액) - 취득가액(처음 주택을 살 때 금액) - 필요경비

 

필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사비, 보일러 및 수리비용(발코니, 보일러) 등 양도가액의 5% 정도 잡으시면 됩니다. 

 

 

 

부동산 양도소득세 공제 항목

[ 양도소득세 공제 항목 (필요경비) ]

인정받는 필요경비 항목이 있다면 반드시 적격증빙 서류를 챙겨야 합니다. 증빙하지 못한다면 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 

		인정되는 항목
인정되는 것	취득시비용	취득세, 법무사비용, 국민주택채권 매각차손, 취득 중개 수수료, 취득시 쟁송비용, 변호사비용, 컨설팅비용, 경락대금에 포함되지 않는 대항력있는 전세보증금, 매수자 부담 양도소득세
	양도시비용	양도 중개 수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료
	수리시비용	발코니 확장비, 샤시공사, 바닥공사, 난방시설 및 보일러교체, 시스템에어컨 설치, 방확장공사
인정되지 않는것		대출금이자, 경매시 세입자 명도비용, 수익적 지출 공사비(옥상방수공사, 하수도관교체, 오수정화조설치교체, 보일러수리, 도배, 타일, 욕조변기, 바닥재공사, 커튼, 버티컬공사, 싱크대수리, 도색, 조명, 문짝교체, 전세입자 구하기위한 중개수수료

 

[장기보유 특별공제]

부동산을 오래 보유한 후 양도하면 보유기간별로 일정 비율 세금을 깎아주는 제도입니다. 

매입 후 3년 후부터 적용되며, 조정대상지역에서 1 주택자는 최대80%까지 공제혜택을 볼 수 있으며 비조정대상지역에서 1주택자는 최대 80%, 2 주택자는 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 

 

부동산 양도소득세율

양도소득세는 양도소득세율에 따라 과세됩니다.

21년 이후 양도소득세율			조정지역		분양권,주택 조합원 입주권	장기보유특별공제
과표	세율	누진공제	2주택	3주택		비조정지역	조정지역
1,200만원 이하	6%	-	기본세율+20%	기본세율 +30%	1년미만 70% 1년이상 60% 조정지역 비조정지역 구분없음	보유3년↑ +거주2년↑ (일시적 2주택포함)	해당없음
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시적 배제

• 2022년 5월 10일~ 2023년 5월 9일까지  양도 시 적용

	현행	개정
내용	조정대상지역 내 주택 양도시 중과세율 적용 및 장특공제 배제	보유기간 2년이상인 조정대상지역 내 주택을 22.5.10일~23.5.9일까지 양도시 기본세율 및 장기특별공제 적용
세율	기본세율(6~45%) + 20% (2주택) 또는 30%(3주택)	기본세율 (6~45%)
장기보유특별공제	배제	적용 (*보유기간이 3년이상인 경우 적용, 15년이상 보유시 최대 30% 공제 (연2%))

 

[ 2 주택자 중과 제외 주택 ] 

1) 3 주택 이상자의 중과 제외대상 주택 (장기임대주택 등)

2) 수도권, 광역시, 특별자치시(세종시) 이외의 주택의 양도 당시 기준가 3억 원 이하 주택
    (광역시, 특별자치시 소속 군 및 읍, 면 지역 포함, 보유주택 수 계산 시에도 제외)

3) 취학, 근무상 형편, 질병 요약 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시, 군 소재 주택
   (취득 당시 기준시가 3억 원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도)

4) 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
5) 부모봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택

6) 소송 진행 중이거나 소송 결과에 따라 취득한 주택
    (확정판결일로부터 3년 이내 양도)

7) 일시적 2 주택인 경우 종전 주택

8) 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택
    (도시 및 주거환경 정비법상 정비구역 내 주택은 제외)

9) 상기 1)~6)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유

부동산 양도소득세