부동산 세금의 종류

 

 

 

부동산 거래나 부동산 투자에서 가장 중요한 부분 중 하나가 부동산 세금입니다. 부동산 거래에서 세금 부분을 무시하고, 단순히 수익만을 생각한다면 후에 예상하지 못한 세금으로 잠 못 이룰 수 있습니다. 특히 부동산에서 세금 부분은 정책에 따라 자주 변경되므로 평소에 세금에 대해 제대로 알고, 세금 정보에 귀 기울이며 꼼꼼하게 체크하는 습관을 길러야겠습니다. 

 

부동산 세금의 종류는 우선 1)부동산 취득 시, 2) 부동산 보유 시, 3) 부동산 임대 시, 4) 부동산 처분(양도) 시의 과정에서 세금을 신고 납부하게 됩니다. 

 

부동산 취득시의 세금 :  취득세 , 부가가치세

(1) 취득세 

취득세는 부동산 취득할 때 발생하는 세금으로 지방세에 속합니다. 취득세는 주택, 토지, 상가 등 취득 물건과 매수, 증여, 상속 등 부동산을 취득하게 된 원인에 따라 세금을 내야 하는 비율이 다르며, 부동산을 직접 사는 것뿐 아니라 증여, 상속 등도 취득에 포함됩니다. 

 

취득세에 부가적으로 농어촌특별세(농특세)와 지방세가 함께 부과됩니다. 농특세는 0.2%, 지방세는 0.4%로 과세되는 것이 원칙입니다. 취득세는 잔금을 치르고 60일 이내에 관할 시,군,구청에 신고하고 납부하면 됩니다. 취득세는 취득 가격을 과세의 표준으로 보고 있는데, 주택수, 주택 가격, 평수, 주택의 유형에 따라 달라집니다. 

 

생애최초 주택가입자에게 소득기준이나 주택가격 상한을 두지 않고, 생애최초 주택가입자에게 최대 200만원까지 취득세를 면제해주고 있습니다. (단독주택 및 공동주택, 오피스텔은 제외)

 

 

[취득세율]

명의	주택 수	취득가액	조정지역 취득세율	비조정지역 취득세율
개인	1주택	6억원 이하	1%	1%
		6억원 초과 9억원 이하	(취득가액*2/3억원-3) * 1/100 1.1%~2.99%	(취득가액*2/3억원-3) * 1/100 1.1%~2.99%
		9억원 초과	3%	3%
	2주택	6억원 이하	8%	1%
		6억원 초과 9억원 이하		(취득가액*2/3억원-3) * 1/100 1.1%~2.99%
		9억원 초과		3%
	3주택자	-	12%	8%
	4주택자 이상	-	12%	12%
법인		-	12%

• 주택 수는 개인이 아닌 가족단위로 판정
• 공시 가격 1억 원 이하 주택은 주택 수 합산 및 중과 제외 주택으로 취득세 1%(재개발구역 등은 제외)
• 일시적 1가구 2주택 경우 중복 보유기간이 2년으로 2022년 5월 10일 이후 보유분부터 중과된 세율이 아닌 주택가액에 따라 1~3% 납부

 

(2) 부가가치세

부동산 중에 토지와 주택을 재외한 국민 주택 범위(85m2)를 초과한 중대형 주택이나 상가나 공장, 오피스텔 등 사업용으로 사용되는 부동산 중에 사업자가 매매하는 부동산입니다. 부가가치세는 매도자가 납부하는데, 부가가치세가 발생하는 부동산을 취득하는 경우 부가가치세를 매도자에게 계약금 및 잔금과 함께 지불하고, 사업자등록을 신청하여 매도인에게 지급한 부가가치세를 세무서에 환급을 신청할 수 있습니다. 

 

상가건물을 통째로 취득할 때 그 토지에는 부가가치세가 없지만, 상가건물에는 부가가치세가 부과됩니다. 상가나 오피스텔을 매매할 때 부가가치세에 대한 언급이 없다면 매매대금에 포함된 것으로 보고 매도인이 부가가치세를 부담하는 게 원칙입니다. (계약서 작성 시 부가가치세에 대한 문구를 반드시 확인)

 

경매를 통해 부동산을 낙찰받을 때는 부가가치세를 적용받지 않습니다. 그러나 경매로 낙찰받은 부동산(상가,오피스텔)을 매매할 경우에는 부가가치세가 적용됩니다. 

 

[부가가치세 적용대상]

구분		주택, 주거용 오피스텔		상가, 사업용 오피스텔
임대시	면적	전용 85m2 이하	전용 85m2 초과	전체
	건물	면세	면세	과세
	토지	면세	면세	과세
양도시	면적	전용 85m2 이하	전용 85m2 초과	전체
	건물	면세	과세	과세
	토지	면세	면세	면세

 

부동산 보유시의 세금 :  
재산세와 종합부동산세 (부동산 보유), 종합소득세와 부가가치세(부동산 임대소득)

부동산 보유 단계에서는 재산세와 부동산세가 부과되고, 부동산 임대 등을 통해 발생하는 소득에 대해서는 소득세와 부가가치세가 부과된다.

(1) 재산세와 종합부동산세  : 부동산 보유 시

부동산 보유할 때 부과되는 재산세와 종합부동산세는 관할 시, 군, 구에서 부과하는 지방세입니다. 재산세의 경우 물건별로 과세하고, 종합부동산세는 사람별로 납부합니다. 종합부동산세는 주택의 경우에는 6억이 넘으면 종합부동산세 과세대상이고, 1 주택자는 완화해서 11억 이상이 과세대상입니다. 

 

재산세란 납세자가 6개월 이상 소유한 토지, 건축물 주택, 선박, 항공기 등을 대상으로 하여 부과되는 세금을 말합니다. 재산세 납부 기간에 맞추어 6월 1일을 기준으로 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 

 

[재산세 납부기간]

구 분		납기
토지		매년 9월 16일~ 9월30일까지
건축물		매년 7월 16일~ 7월31일까지
주택	제 1기분	매년 7월 16일~ 7월31일까지
	제 2기분	매년 9월 16일~ 9월30일까지

* 주택의 경우 하나의 재산세를 주택분과 토지분 각각 50% 나누어 7월과 9월에 납부하고, 오피스텔이나 상가의 경우 건축물은 7월 과 토지분은 9월에 각각 납부를 하게 됩니다. 

 

[ 재산세 납부 세율 ]

ㄱ.  주택

• 별장 : 과세표준액의 1000분의 40
• 기타 주택

과세표준	표준세율 (공시 9억초과 다주택자 법인)	특례세율 (공시 9억 이하 )	감안액	감안율
~6,000만원 이하	0.1%	0.05%	~3만원	50%
6,000만원 초과 ~  1억5천만원 이하	6만원 + (6천 초과분의 0.15%)	3만원 + (6천 초과분의 0.1%)	3~7.5만원	38.5~50%
1억 5천만원 초과 ~ 3억 이하	19.5만원 + (1.5억 초과분의 0.25%)	12만원 + (1.5억 초과분의 0.2%)	7.5만~15만원	26.3~38.5%
3억원 초과	57만원 + (3억 초과분의 0.4%)	42만원 + (3억 초과분의 0.35%)	15만~27만원	17.6~26.3%

 

ㄴ. 건축물

과세표준	세율
골프장, 고급오락장용 건축물	과세표준액의 40/1,000 (수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역 골프장은 2009년 12월 31일까지는 과세표준액의 20/1,000)
기타 건축물	과세표준액의 2.5/1,000

 

1차적으로 부동산 소재지 관할 시, 군, 구에서 부동산을 과세유형별로 재산세를 부과하고, 2차로 과세기준일 (매년 6월 1일) 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 합산한 결과 그 공제액을 초과하는 부분에 대해서는 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다. 

[ 종합부동산세 공제금액 ]

유형별 과세대상	공제금액
주택 (주택부속토지 포함)	6억원 (1세대 1주택자 11억원)
종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)	5억원
별도합산 토지 (상가,사무실 부속토지 등)	80억원

1가구 1 주택 종부세 세액공제

구분	기준	공제율
고령자 세액공제	만 60세이상 ~65세 미만	20%
	만 65세이상 ~70세 미만	30%
	만 70세이상	40%
장기보유자 특별공제	5년이상 ~ 10년미만	20%
	10년이상 ~ 15년미만	40%
	15년이상	50%

 

[ 종합부동산세 과세표준 ]

과세표준	21~22년 일반	21~22년 다주택	개편안
3억원 이하	0.6	1.2	0.5
3~6억원	0.8	1.6	0.7
6~12억원	1.2	2.2	1.0
12~25억원	1.6	3.6	1.3
25~50억원			1.5
50~94억원	2.2	5.0	2.0
94억원 초과	3.0	6.0	2.7

 

(2) 종합소득세와 부가가치세  : 부동산 임대 시

소득세란 개인의 여러 소득을 합산하여 계산합니다. 임대소득이 있다면 임대소득에 대한 종합소득세가 부과됩니다. 

1 주택자로서 기준시가 9억 원 이하의 주택을 소유한 이가 주택을 임대하여 발생하는 소득과 2 주택을 소유하고 있는 경우 월 임대료의 연간 합계 금액이 2,000만원 이하인 경우 비과세입니다. 월 임대료 연간합계 2,000만 원을 초과한 경우 임대수입 전체에 대해 과세하고 있습니다. 보유 주택 수와 월 임대료, 보증금에 따라 과세가 달라집니다. 특히 3 주택 이상은 보증금과 월세 모두 과세 대상이 됩니다. 

 

주택의 임대는 부가가치세 면세 대상입니다. 하지만, 부동산 매매업의 부동산은 재고 자산을 공급하는 것으로 부가가치세가 과세되며 전용 85m 2 초과하는 주택에 대해서만 과세대상이 됩니다. 

 

부동산 처분 시의 세금 :  양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등의 부동산과 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금을 말합니다. 부동산 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대해 과세하게 됩니다. 주택의 경우 비과세 조건에 맞다면 양도소득세는 내지 않아도 됩니다. 

 

양도소득세 비과세 조건은 1세대 1 주택 기준으로 보유기간(거주기간)이 2년 이상이고, 양도 당시 고가주택이 아니고, 실거래가 12억 이하가 비과세입니다. 

 

[ 부동산 양도소득세 계산 방법 ]

양도차익(매매 후 이익) = 양도가액(매매금액) - 취득가액 (처음 주택을 살 때 금액) - 필요경비

 

필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사비, 보일러 및 수리비용 등이 양도소득세 경비로 인정됩니다. 인정받는 필요경비 항목이 있다면 반드시 적격증빙 서류를 챙겨야 합니다. 

[ 부동산 양도소득세율 ]

21년 이후 양도소득세율			조정지역		분양권,주택 조합원 입주권	장기보유특별공제
과표	세율	누진공제	2주택	3주택		비조정지역	조정지역
1,200만원 이하	6%	-	기본세율+20%	기본세율 +30%	1년미만 70% 1년이상 60% 조정지역 비조정지역 구분없음	보유3년↑ +거주2년↑ (일시적 2주택포함)	해당없음
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

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