최근 전월세 사기 등으로 보증금을 잃게 되는 경우가 많아지고 있습니다. 하지만, 전세나 월세로 살던 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 보증금이 지역별로 지정한 소액임차보증금 범위에 들어간다면 일정액의 최우선변제권을 보장하고 있습니다. 소액임차보증금의 범위와 명확한 기준과 성립요건을 알고 있다면 소중한 보중 한 보증금을 지킬 수 있으니 오늘은 소액임차보증금에 대해서 알아보고자 합니다.
소액임차보증금이란?
소액임차인이 임대차 계약에 따라 임대인에게 예치한 돈이 주택임대차보호법이 정한 금액의 기준 이하에 해당되는 보증금입니다. 이는 지역별로 다르기 때문에 소액임차보증금을 확인해야 합니다.
소액임차인과 최우선변제권
소액임차인이란 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인 가운데 보증금이 소액임차보증금 범위에 해당되어 보증금 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 임차인을 말합니다. 주택임대차보호법에 의해 임차주택의 경/공매 시에 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 소액임차인의 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제해주는 권리를 최우선변제권이라고 합니다.
소액임차인의 최우선변제권의 성립 요건
최우선변제권이 성립요건은 첫번째 보증금이 소액에 해당되어야 합니다. 두 번째, 경매개시결정이전에 전입하고 점유하는 경우여야 합니다. 세 번째, 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
소액임차보증금 범위와 최우선변제금
보증금이 소액이라는 의미는 담보물권설정일에 임대계약을 하는 지역에 해당하는 보증금 범위 이하라는 의미입니다. 담보물권설정일의 날짜는 임대차 계약날짜가 기준이 아니라 담보권자가 해당 주택에 대출을 해 준 날짜가 기준입니다. 아래 표를 보면 담보물권설정일의 날짜에 따라 소액임차보증금의 범위와 최우선변제금이 달라집니다. 예를 들어 계약날짜가 23년 1월 1일이라도 그 주택의 근저당(대출)이 2016년 1월 1일이었다면 담보물권설정일은 2016년 1월 1일을 기준으로 소액임차보증금 범위와 최우선변제금을 적용해야 합니다.
| 담보물권설정일 | 지역 | 보증금 범위 | 최우선변제액 |
| 84.06.14~87.11.30 | 특별시, 직할시 | 300만원 이하 | 300만원 까지 |
| 기타지역 | 200만원 이하 | 200만원 까지 | |
| 87.12.01~90.02.18 | 특별시, 직할시 | 500만원 이하 | 500만원 까지 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 까지 | |
| 90.02.19~95.10.18 | 특별시, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 까지 |
| 기타지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 까지 | |
| 95.10.19~901.09.14 | 특별시, 광역시(군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 까지 |
| 기타지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 까지 | |
| 01.09.15~08.08.20 | 수도권(서울,인천,의정부,구리,남양주,하남,고양(일산),수원,성남(분당), 안양,부천,관천) | 4,000만원 이하 | 1,600만원 까지 |
| 광역시(부산,대구,대전,광주,울산) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 기타지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 까지 | |
| 08.08.21~10.07.25 | 수도권(서울,인천,의정부,구리,남양주,하남,고양(일산),수원,성남(분당), 안양,부천,관천) | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 |
| 광역시(부산,대구,대전,광주,울산) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 까지 | |
| 기타지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 10.07.26~13.12.31 | 서울 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 까지 |
| 수도권과밀억제권역 (서울제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 까지 | |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원 까지 | |
| 안산,용인,김포,광주 | |||
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 14.01.01~16.03.30 | 서울 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 까지 |
| 수도권과밀억제권역 (서울제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 까지 | |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역제외) | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 안산,용인,김포,광주 | |||
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 까지 | |
| 16.03.31~18.09.17 | 서울 | 1억원 이하 | 3,400만원 까지 |
| 수도권과밀억제권역 (서울제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 까지 | |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역제외) | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 안산,용인,김포,광주(세종시 포함) | |||
| 그 밖의 지역(세종시제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 이하 | |
| 18.09.18~21.05.10 | 서울 | 1억 1,000만원 이하 | 3,700만원 이하 |
| 수도권과밀억제권역 및 용인, 세종, 화성 | 1억 이하 | 3,400만원 이하 | |
| 광역시 및 안산, 김포, 광주, 파주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 이하 | |
| 2021.05.11~현행 | 서울 | 1억 5,000만원 이하 | 5,000만원 까지 |
| 수도권 과밀억제권역 및 용인,세종,화성 | 1억 3,000만원 이하 | 4,300만원 까지 | |
| 광역시 및 안산, 김포, 광주, 파주 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 |
[수도정비계획법 중 과밀억제권역(2001.09.15~2008.08.20)]
- 서울시, 의정부시,구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 남양주시 : 호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함)
- 인천광역시 : 강화군,옹진군,중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지(인천시장이 송도 신시가지 조성을 위해 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말함), 남동유치지역을 제외
[2008.08.21 - 개정 과밀억제권역의 범위(수도권정비계획법 시행령 9조)]
- 서울시,의정부시,구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 남양주시 : 호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농들만 해당한다
- 인천광역시 : 강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천 경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외
* 수도권중 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 209조의 개정으로 인천광역시중에서 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 연수구는 과밀억제권역에 포함되었으므로 2008.08.21부터 이 지역에서의 적용범위 판단에 있어서는 주의를 요한다.
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