부동산 매매사업자의 양도세

부동산 투자로 단기매매를 고려하는 투자자라면 세금문제로 인해 개인으로 해야하는지 아니면 사업자를 내야하는지 고민이 많으실 것 같습니다. 본인의 투자 성향에 맞게 매매사업자, 법인, 개인 등으로 투자하시면 되지만, 그 중에서도 비규제지역의 전용면적 85m2 이하로 종합소득금액이 적고, 단기 양도가액이 5000만원 이하라면 매매사업자가 유리합니다. 

 

 

매매사업자를 고려하게 되는 이유는 세금, 그것도 양도할 때 내게 되는 세금 때문입니다. 사실상 매매사업자는 양도소득세가 아니라 소득세로 세금이 매겨지게 됩니다. 오늘은 부동산 매매사업자의 양도세에 대해 알아보겠습니다. 

 

부동산 매매사업자의 양도세

 

이 외에도 부동산 매매사업자의 장점과 단점에 대해 알고 싶은신 분들은 아래 글을 클릭하시면 됩니다. 

 

부동산 매매사업자의 장점과 단점

 

부동산 매매사업자의  매매시 세금

부동산 투자시 매매사업자를 등록하게 되는 것은 바로 부동산 매매시 부과되는 세금 때문입니다. 부동산 매매시 개인과 사업자 (매매사업자, 법인) 일 때 부과되는 세금은 다릅니다. 개인일 경우는 양도소득세(이하 양도세), 사업자일 경우에는 소득세로 부과되게 됩니다. 

 

[ 부동산 매매시 부과되는 세금 ]

부동산 매매시 부과되는 세금

 

여기서 개인의 양도세는 년 250만원까지 개인공제가 가능하고, 부동산을 1년 이내 매도시 양도세율은 70%에 지방세 7%를 포함해 77%의 양도세를 내게 됩니다. 반면에 매매사업자의 경우 매매시 매매기간과 관계없이 과세표준 1,400만원 이하일 경우 6%, 5,000만원 이하일 경우 15%의 소득세가 부과되니 단기 매도시에는 매매사업자가 훨씬 유리합니다. 

 

[ 1년 미만의 부동산 매매시 개인과 매매사업자의 양도세 ]

단순하게 비교해보겠습니다. 

개인의 부동산 매매시 양도세율 (2년 미만은 기간에 따라 양도세율 적용 2년 이상은 양도가액에 따라 적용)		매매사업자의 1년 미만 매매시 소득세 (기간과 관계없이 소득세율적용)
1년 미만	70%	1,400만원 이하	6%
1년 이상~2년 미만	60%	1,400만원 이상 ~5,000만원 이하	15%
		5,000만원 이상 ~8,800만원 이하	24%

 

(1) 개인의 부동산 매매시 양도소득세

아래 표를 확인해보시면 개인이 1년 미만으로 부동산을 매매할 때 양도소득세율은 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만은 60% 입니다. 그러므로 단기로 부동산을 매매할 때는 개인의 경우는 세금적인면에서 불리합니다. 하지만, 개인이 1가구 1주택을 2년 이상 보유시에는 비과세 혜택이 있으니 부동산을 장기로 보유하고 매매할 때는 유리합니다. 

 

개인의 매도시 양도소득세

 

(2) 매매사업자의 매도시 소득세

매매사업자의 소득세의 경우 단기로 매도해도 개인의 양도세보다 유리합니다. 매매사업자들의 단기 매도시 시세차익은 비용처리를 하더라도 5000만원 이하가 대부분인데 소득세율 과세표준은 1,400만원 이하는 6%, 5,000만원 이하여도 15% (누진공제 126만원) 입니다. 설령 과세표준이 10억원이라 해도 적용세율은 42%입니다. 개인보다는 훨씬 유리합니다.

 

매매사업자의 매도시 소득세율

 

이처럼 부동산의 보유 2년 미만의 단기매도시에는 매매사업자가 유리합니다. 특히 부동산 경매에서는 저렴하게 낙찰받아 수익을 극대화하는 것이 목표이므로 매매사업자가 더욱 유리합니다. 무주택자의 지위와 장기보유의 혜택을 누리고 싶으시면 개인으로, 장기적으로 자산을 키워나갈 때는 법인이 유리합니다. 

 

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부동산 매매사업자의 주의할 점

✅  매매사업자는 주기적인 매매거래가 있어야함

매매사업자에서 주의할 점은 반드시 년 2회 이상의 거래가 있어야 하고, 주기적인 매매거래가 있어야합니다. 

 

✅  매매사업자는 비조정지역에서만 유리할 수 있음

조정지역의 주택은 비교과세의 대상이 될 수 있습니다. 비교과세 대상이란 양도세와 소득세 둘 중에 큰 금액으로 부과하게 됩니다. 부동산을 매수 후  1년이 되지 않은 때에 1000만원의 수익을 얻고 매도할 경우  이 주택이 비조정지역이라면 6%의 소득세율이 적용되겠지만, 조정지역이었다면 70%의 양도세율이 더 크므로 양도세로 적용이 될 수 있습니다. 

 

그러므로 매매사업자로 투자를 할 경우 비조정지역에서 거래하시는 것이 좋습니다.

 

✅  매매사업자는 85m2 초과하는 경우 부가세 납부

매매사업자의 경우 85m2를 초과하는 주택을 매매할 경우 건물부문 10% 부가세를 납부해야 합니다. 그러므로 85m2 이하의 주택을 매매하시는 것이 좋습니다. 

 

✅  매매사업자는 소득이 높을 시  종합소득세, 건보료 상승

매매사업자는 종합소득세 신고 시 기존의 소득이나 급여에 매매사업자의 소득이 합산되어 추가수익으로 인한 소득세를 더 많이 낼 수 있습니다. 건강보험료도 소득합산으로 인해 상승할 수 있습니다. 하지만, 이 모든걸 합산해도 이익이라면 매매사업자로 투자하시는 게 유리합니다. 

 

매매사업자의 경우 
비규제지역의 85m2 이하의 부동산을
2년 미만으로 단기투자 하실 때 유리합니다. 
꼭 년 2회 이상의 주기적인 매매거래가 있어야 합니다. 

 

 

이처럼 부동산 보유기간, 규제지역, 자신의 기존 소득, 건물면적, 투자기간 등에 따라 세금이 달라집니다. 부동산의 수익중에 가장 큰 영향을 주는 것이 세금인 만큼 절세혜택으로 수익을 극대화할 수 있는 포지션을 선택하시면 될 것 같습니다. 

 

부동산 법인사업자의 장단점을 알고 싶으신 분들은 아래 글을 클릭해보세요. 

 

부동산투자에서 법인의 장점과 단점

부동산 매매사업자의 장점과 단점